Cena ofertowa a cena transakcyjna: jak ustalić cenę mieszkania
Ceny w ogłoszeniach to nie są ceny, za które mieszkania się sprzedają. Wyjaśniam różnicę i pokazuję, jak ustalam cenę wyjściową, której da się bronić w negocjacjach.
Mirosław Dolińskiagent nieruchomości, Ursus i zachodnia Warszawa
- 2 min czytania
Krótko: cena ofertowa to kwota z ogłoszenia, cena transakcyjna to kwota z aktu notarialnego. Zwykle są różne. Dobra cena wyjściowa opiera się na transakcjach z okolicy, a nie na tym, ile żądają sąsiedzi w ogłoszeniach.
Dlaczego ogłoszenia wprowadzają w błąd
Portale pokazują ceny, których właściciele oczekują. Część ofert wisi miesiącami właśnie dlatego, że jest za droga. Jeśli porównasz swoje mieszkanie tylko z ogłoszeniami, łatwo ustawić cenę, przy której telefon milczy. Kupujący widzą te same oferty co Ty i bardzo szybko wyczuwają, które są przeszacowane.
Na czym opieram cenę
- transakcje z ostatnich miesięcy w tym samym budynku, osiedlu lub ulicy
- oferty, z którymi będziesz konkurować w dniu publikacji
- stan mieszkania, piętro, układ, ekspozycja i forma własności
- to, jak szybko chcesz sprzedać i co jest dla Ciebie ważniejsze: cena czy czas
Z tych danych powstaje przedział ceny, a nie jedna liczba. Razem ustalamy, gdzie w tym przedziale startujemy i do jakiej kwoty jesteśmy gotowi zejść w negocjacjach. Dzięki temu w rozmowie z kupującym wiem, kiedy bronić ceny, a kiedy warto ustąpić.
Za wysoko czy za nisko: co się dzieje
Za wysoka cena na starcie to najczęstsza przyczyna długiej sprzedaży. Oferta traci świeżość, kupujący zaczynają pytać, co jest nie tak, a obniżki później wyglądają jak oznaka słabości. Za niska cena przyciąga wielu chętnych, ale oznacza pieniądze zostawione na stole. Najlepiej sprawdza się cena, przy której pierwsze tygodnie przynoszą realne zainteresowanie i prezentacje.
Jak sprawdzić, czy cena jest dobra
Pierwsze dwa, trzy tygodnie po publikacji to test rynku. Liczę wyświetlenia, telefony i prezentacje, słucham, co mówią kupujący. Jeśli zainteresowanie jest słabe, wracamy do danych i poprawiamy strategię, zanim oferta się zestarzeje. Jeśli chcesz wiedzieć, ile realnie jest warte Twoje mieszkanie, zamów bezpłatną wycenę.
